قیمت زمین، تقریبا نیمی از هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی در تهران را به خود اختصاص می‌دهد. برآورد‌ها نشان می‌دهد از کل هزینه‌های سر به سر برای ساخت یک آپارتمان پنج طبقه در تهران، حدود ۴۵ درصد هزینه‌ها به مسکن، حدود ۳۵ درصد به مصالح و الباقی به هزینه‌های جانبی اختصاص دارد. با این حساب قیمت پایین زمین می‌تواند تاثیر زیادی در کاهش هزینه ساخت داشته باشد. البته این همه ماجرا نیست.
هر خانه‌ای که در تهران ساخته می‌شود بر اساس منطقه‌ای که دارد، قیمت مختلفی به خود می‌گیرد. هرچه نسبت قیمت زمین به قیمت واحد مسکونی در یک منطقه کمتر باشد، ساخت و ساز در آن منطقه بیشتر خواهد بود.
در این گزارش سراغ فایل‌های خانه‌های کلنگی در مناطق مختلف تهران رفته‌ایم تا مظنه قیمت زمین در هر منطقه را پیدا کنیم. این اطلاعات را با آخرین گزارش بانک مرکزی از قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران را مقایسه کرده‌ایم تا ببینیم زمین در هر منطقه چند برابر مسکن قیمت دارد. این نسبت در مناطق مختلف بین ۱.۳ برابر در منطقه ۷ تا ۳.۱ برابر در مناطق ۲۱ و ۲۲ متغیر است. این مورد نشان می‌دهد ساخت خانه در منطقه ۷ تهران بیشترین سودآوری و در مناطق غربی، کمترین سودآوری را به همراه دارد. از آنجایی که تعداد فایل‌های فروش خانه کلنگی در مناطق جنوبی تهران یعنی منطقه ۱۵ تا ۲۰ بسیار پایین بود، کل فایل‌های مربوط به این مناطق را با هم بررسی کرده‌ایم. این مورد درباره مناطق غربی یعنی ۲۰ و ۲۱ هم اتفاق افتاده است.
منطقه ۱؛ قیمت زمین ۲.۲ برابر مسکن
بررسی فایل‌های فروش خانه‌های کلنگی در منطقه یک تهران نشان می‌دهد قیمت این خانه‌ها بین متری ۱۰ میلیون تا متری حدود ۱۵۰ میلیون تومان متغیر است. این اختلاف قیمت در منطقه ۱ کمی بالا به نظر می‌رسد. عموما خانه‌های کلنگی در این منطقه رقمی حدود ۶۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شوند. با توجه به قیمت ۲۷ میلیون تومانی هر متر واحد مسکونی در منطقه یک، نسبت قیمت زمین و مسکن در این منطقه ۲.۲ برابر است.
منطقه ۲؛ قیمت زمین ۲.۵ برابر مسکن
قیمت هر مترمربع خانه کلنگی در منطقه ۲ تهران از حدود هشت میلیون تومان برای زمین‌های کوچک ۱۱۰ متری شروع می‌شود و به ۱۲۰ میلیون تومان برای خانه‌های بزرگ با زمین دو هزار متری می‌رسد. بررسی فایل‌ها خانه‌های کلنگی منطقه ۲ نشان می‌دهد مظنه خانه کلنگی در این منطقه حدود ۵۵ میلیون تومان است. آخرین گزارش بانک مرکزی می‌گوید هر متر واحد مسکونی در منطقه ۲ معادل ۲۲ میلیون تومان قیمت دارد و زمین حدود ۲.۵ برابر مسکن فروخته می‌شود.
منطقه ۳؛ قیمت زمین ۲.۳ برابر مسکن
قیمت هر مترمربع زمین خانه‌های کلنگی در منطقه ۳ از ۲۰ میلیون تومان شروع شده و تا ۱۳۰ میلیون تومان می‌رسد که به یک زمین هزار و ۶۰۰ متری در نزدیکی خیابان ولیعصر مربوط است. فارغ از بیشترین و کمترین قیمت، مظنه خانه‌های کلنگی در منطقه ۳ حدود ۵۵ میلیون تومان است. از آنجا که قیمت هر واحد مسکونی در این منطقه متری ۲۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است، می‌توان نتیجه گرفت زمین ۲.۳ برابر مسکن قیمت دارد.
منطقه ۴؛ قیمت زمین ۲.۳ برابر مسکن
قیمت هر متر واحد مسکونی در منطقه ۴ بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی حدود ۱۳ میلیون تومان است. نگاهی به فایل‌های فروش خانه کلنگی در این منطقه نشان می‌دهد قیمت خانه کلنگی در منطقه ۴ نهایتا به ۷۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع زمین می‌رسد. ارزان‌ترین فایل هم متری پنج میلیون تومان است. بررسی فایل‌ها نشان می‌دهد مظنه خانه‌های کلنگی در این منطقه تقریبا ۳۰ میلیون تومان است و ۲.۳ برابر قیمت خانه ارزش دارد.
منطقه ۵؛ قیمت زمین ۲.۹ برابر مسکن
هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۵ بر اساس آخرین گزارش‌ها حدود ۱۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان ارزش دارد. از طرفی بررسی فایل‌های فروش خانه‌های کلنگی نشان می‌دهد قیمت زمین در این منطقه بین ۱۲ تا ۸۵ میلیون تومان متغیر است، اما عموما خانه‌های کلنگی در منطقه ۵ را حدود ۴۲ میلیون تومان به ازای هر متر زمین قیمت‌گذاری می‌کنند. این مورد نشان می‌دهد قیمت هر متر زمین خانه‌های کلنگی در این منطقه ۲.۹ برابر قیمت هر متر واحد مسکونی است.
منطقه ۶؛ قیمت زمین ۲.۴ برابر مسکن
فروشنگان خانه‌های کلنگی در منطقه ۶ تهران، هر متر از زمینشان را بین ۲۰ تا ۹۵ میلیون تومان قیمت‌گذاری کرده‌اند، اما بررسی فایل‌ها نشان می‌دهد قیمت هر مترمربع زمین خانه‌های کلنگی در این منطقه حدود ۴۵ میلیون تومان است. با توجه به اینکه بانک مرکزی در آخرین گزارش خود متوسط قیمت مسکن در منطقه ۶ را متری ۱۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اعلام کرده است، می‌توان نتیجه گرفت قیمت زمین در این منطقه ۲.۴ برابر قیمت واحد مسکونی است.
منطقه ۷؛ قیمت زمین ۱.۳ برابر مسکن
خانه‌های کلنگی در منطقه ۷ از متری هفت میلیون تومان پیدا می‌شود تا متری ۷۲ میلیون تومان. بررسی فایل‌های فروش خانه‌های کلنگی نشان می‌دهد قیمت زمین در این منطقه عموما ۱۵ میلیون تومان است. از طرف دیگر گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد هر متر مربع واحد مسکونی در این منطقه با میانگین قیمت ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان فروخته می‌شود. به عبارتی قیمت زمین در منطقه ۷ حدود ۱.۳ برابر قیمت واحد مسکونی است.
منطقه ۸؛ قیمت زمین ۱.۸ برابر مسکن
قیمت هر مترمربع زمین خانه‌های کلنگی در منطقه ۸ تهران بین ۹ میلیون تومان تا ۵۰ میلیون تومان متغیر است. بررسی فایل‌های این منطقه نشان می‌دهد عموما فروشنده‌ها خانه‌های کلنگی را متری ۲۲ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌کنند. از آنجا که آخرین گزارش‌ها از وضعیت مسکن در این منطقه نشان می‌دهد هر متر واحد مسکونی در منطقه ۸ حدود ۱۲ میلیون تومان ارزش دارد، می‌توان نتیجه گرفت قیمت زمین در این منطقه ۱.۸ برابر قیمت مسکن است.
منطقه ۹؛ قیمت زمین ۱.۶ برابر مسکن
تعداد فایل‌های فروش خانه‌های کلنگی در منطقه ۹ کمی محدود است. قیمت فایل‌ها هم نسبت به مناطق دیگر نزدیک به هم است و فروشنده‌ها خانه‌های کلنگی را با قیمت ۱۲ تا ۱۸ میلیون تومان برای فروش گذاشته‌اند. می‌توان نتیجه گرفت که مظنه قیمت خانه کلنگی در منطقه ۹ حدود ۱۴ میلیون تومان است. بررسی گزارش‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد قیمت مسکن در این منطقه حدود هشت میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است و این یعنی زمین در منطقه ۹ حدود ۱.۶ برابر مسکن فروخته می‌شود.
منطقه ۱۰؛ قیمت زمین ۱.۴ برابر مسکن
هشت میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رقمی است که آخرین بار بانک مرکزی به عنوان میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۱۰ اعلام کرده است. از طرف دیگر بررسی فایل‌های فروش خانه کلنگی در منطقه ۱۰ نشان می‌دهد این خانه‌ها متری هشت تا ۲۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شوند و عموما قیمت زمین در این منطقه حدود ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. از این موضوع می‌توان نتیجه گرفت که هر مترمربع زمین در منطقه ۱۰ حدود ۱.۴ برابر مسکن فروخته می‌شود.
منطقه ۱۱؛ قیمت زمین ۱.۹ برابر مسکن
خانه‌های کلنگی در منطقه ۱۱ متری شش تا ۶۵ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده‌اند، اما می‌توان گفت عموما هر متر زمین خانه‌های کلنگی را ۱۷ میلیون تومان قیمت‌گذاری کرده‌اند. با توجه به اینکه قیمت مسکن در این منطقه بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی تقریبا ۹ میلیون تومان است، می‌توان گفت زمین در منطقه ۱۱ تقریبا ۱.۹ برابر مسکن قیمت‌گذاری می‌شود.
منطقه ۱۲؛ قیمت زمین ۲.۴ برابر مسکن
قیمت هر مترمربع خانه کلنگی در منطقه ۱۲ تهران از حدود شش میلیون تومان شروع می‌شود و به ۱۲۰ میلیون تومان می‌رسد که به زمین‌های نزدیک به بازار اختصاص دارد. بررسی فایل‌های خانه‌های کلنگی منطقه ۱۲ نشان می‌دهد مظنه خانه کلنگی در این منطقه حدود ۱۷ میلیون تومان است. آخرین گزارش بانک مرکزی می‌گوید هر متر واحد مسکونی در منطقه ۱۲ معادل هفت میلیون و ۱۰۰ هزار تومان قیمت دارد و زمین حدود ۲.۴ برابر مسکن فروخته می‌شود.
منطقه ۱۳؛ قیمت زمین ۲.۳ برابر مسکن
قیمت هر مترمربع زمین خانه‌های کلنگی در منطقه ۱۳ از ۱۱ میلیون تومان شروع شده و تا ۶۰ میلیون تومان می‌رسد. فارغ از بیشترین و کمترین قیمت، مظنه خانه‌های کلنگی در منطقه ۱۳ حدود ۲۱ میلیون تومان است. از آنجا که قیمت هر واحد مسکونی در این منطقه بر اساس آخرین گزارش‌ها متری ۱۲ میلیون تومان است، می‌توان نتیجه گرفت زمین در منطقه ۱۳ حدود ۱.۷ برابر واحد مسکونی قیمت دارد.
منطقه ۱۴؛ قیمت زمین ۲.۵ برابر مسکن
قیمت هر متر واحد مسکونی در منطقه ۱۴ بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی حدود ۹ میلیون تومان است. نگاهی به فایل‌های فروش خانه کلنگی در این منطقه نشان می‌دهد قیمت خانه کلنگی در منطقه ۱۴ نهایتا به ۳۷ میلیون تومان به ازای هر مترمربع زمین می‌رسد. ارزان‌ترین فایل هم متری ۱۳ میلیون تومان است. بررسی فایل‌ها نشان می‌دهد مظنه خانه‌های کلنگی در این منطقه تقریبا ۲۳ میلیون تومان است و ۲.۵ برابر قیمت خانه ارزش دارد.
مناطق ۱۵ تا ۲۰؛ قیمت زمین ۱.۹ برابر مسکن
فایل‌های فروش خانه کلنگی در مناطق جنوبی تهران یعنی مناطق ۱۵ تا ۲۰، تعداد بسیار پایینی دارند. برای اینکه محاسباتمان به مشکل نخورد، مظنه خانه‌کلنگی در این مناطق را بررسی می‌کنیم. خانه‌های کلنگی در مناطق جنوبی تهران بین پنج تا ۲۷ میلیون تومان به ازای هر مترمربع قیمت‌گذاری می‌شوند. فارغ از حداقل و حداکثر قیمت، فروشنده‌ها عموما خانه‌های کلنگی را با قیمت متری ۱۳ میلیون تومان به فروش می‌گذارند. بررسی آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن تهران نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این مناطق حدود شش میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است و این یعنی هر مترمربع زمین خانه‌های کلنگی در مناطق جنوبی ۱.۹ برابر هر مترمربع زیربنای مسکونی ارزش دارد.
مناطق ۲۰ و ۲۱؛ قیمت زمین ۳.۱ برابر مسکن
قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۲۲ تهران بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی رقمی حدود ۱۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان و در منطقه ۲۱ حدود هشت میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است. از طرف دیگر بررسی فایل‌های فروش خانه‌های کلنگی در این مناطق نشان می‌دهد هر مترمربع از زمین این خانه‌های کلنگی با قیمتی بین ۱۹ تا ۵۸ میلیون تومان فروخته می‌شود. البته اغلب فروشنده‌ها خانه کلنگی خود را در این مناطق حدود ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع زمین آن قیمت‌گذاری می‌کنند. با این تفسیر می‌توان گفت: قیمت زمین در مناطق ۲۱ و ۲۲ حدود ۳.۱ برابر قیمت مسکن است.