میانگین قیمت مسکن شهر تهران در ۹ماه سال‌جاری دوش به دوش تورم مصرف‌کننده رشد کرده است. قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی از محدوده ۳۵میلیون تومان در انتهای اسفند۱۴۰۰ به بیش از ۴۸ میلیون تومان در آخر آذر امسال رسیده است.
به گزارش روند بازار به نقل از همشهری آنلاین، شاخص قیمت مصرف‌کننده از ابتدای سال‌جاری تاکنون ۴۰.۲درصد رشد کرده که نشان‌دهنده میانگین افزایش قیمت کالا و خدمات در اقتصاد ایران است؛ هرچند در این میان برخی از اقلام با تورم به‌مراتب بالاتر مواجه بوده‌اند و برخی نیز افزایش قیمت کمتری را تجربه کرده‌اند؛ اما در بازار مسکن، تازه‌ترین اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی حاکی از این است که میانگین قیمت مسکن تهران در انتهای آذر از محدوده ۴۸میلیون تومان گذشته که نشان‌دهنده رشد ۴۲.۴درصدی در ۹ ماه است و با رشد ۴۰.۲درصد نرخ تورم تقریبا مناسبت دارد.
بازی‌خوانی مسکن و تورم
از اواخر پاییز۱۳۹۶ که دور جدید تنش‌ها در اقتصاد ایران آغاز شد تا اواخر پاییز امسال، شاخص مصرف‌کننده ۴۱۰درصد رشد کرده؛ اما میزان رشد میانگین قیمت مسکن در این بازه زمانی ۸۸۳درصد بوده است. به‌عبارت دیگر، در این دوره ۵ساله میزان بازده بازار مسکن بیش از ۲برابر میزان رشد تورم بوده و سرمایه‌گذاران این بازار ضمن در امان ماندن از تورم، سود ریالی خوبی نیز نسبت به میانگین اقتصاد به جیب زده‌اند.
البته بررسی روند نرخ تورم و قیمت مسکن در این دوره زمانی نشان می‌دهد بالاتر بودن بازده سالانه مسکن نسبت به نرخ تورم بیش از هرچیز ناشی از جهش‌های دوره‌ای قیمت بوده و به‌تدریج، بازده سالانه این بازار به محدوده نرخ تورم نزدیک شده است. در این میان، شکاف تورمی بازار مسکن و شاخص قیمت مصرف‌کننده که در بازه ۵ساله به ۴۷۳واحد درصد می‌رسد، فقط درصورت رفع رکود تورمی بازار مسکن و کاهش میزان رشد آن به کمتر از میزان رشد تورم امکان‌پذیر است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد اگرچه در سال گذشته، در چند مقطع رشد مسکن به کمتر از رشد تورم رسیده و عملا این بازار وارد دوره تخلیه حباب قیمتی شده است اما باز هم تکانه‌های قیمتی مقطعی اجازه چنین اتفاقی را نداده‌اند. به‌گونه‌ای که فقط در سال۱۳۹۹ میزان رشد قیمت مسکن تهران ۱۵درصد کمتر از شاخص تورم بوده و در سال۱۴۰۰ و ۹ماه ۱۴۰۱ در بهترین حالت تورم این بازار همدوش نرخ تورم و اندکی بیش از آن رشد کرده است.
سناریوی محتمل مسکن
بازار مسکن همواره دوره‌های رونق و رکود پیوسته را به همراه جهش و ثبات قیمت تجربه کرده است؛ به‌گونه‌ای که در دوره‌های رونق و جهش قیمت بازده آن به‌مراتب از نرخ تورم و سود بدون ریسک(سپرده بانکی) بیشتر بوده و در دوره‌های رکود این نسبت معکوس شده به‌گونه‌ای که رشد میانگین قیمت مسکن نه‌تنها کمتر از نرخ تورم بوده بلکه به پای نرخ سود بانکی نیز نرسیده است.
البته این اتفاق در شرایط معمول اقتصاد ایران تکرار شده و آخرین دوره آن مربوط به سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۶ بوده که سیاست‌های مهار نرخ تورم موفقیت‌آمیز بود. در دوره حاضر نیز، اگر سیاست‌های ضدتورمی دولت موفق باشد، انتظار می‌رود اهرم افزایش قیمت مسکن از محل رشد هزینه ساخت و بالا رفتن ارزش جایگزینی، خنثی شده و شتاب رشد قیمت مسکن در مقایسه با نرخ تورم متوقف و حتی معکوس شود؛ اما با توجه به وضع موجود اقتصاد که همچنان کسری بودجه دولت و تنش نرخ ارز استمرار دارد، قوی‌ترین سناریو برای بازار مسکن، رشد هم‌پای نرخ تورم است که از ۲سال گذشته در حال اجرا بوده و از تخلیه حباب قیمت مسکن جلوگیری کرده است.
نکته قابل توجه اینکه در ۲سال اخیر، بازار مسکن درگیر رکود تورمی بوده و با وجود کاهش تعداد معاملات، رشد قیمت را تجربه کرده است؛ یعنی این بازار در اثر عاملی غیر از رابطه عرضه و تقاضا رشد کرده که این عامل می‌تواند باعث افزایش مداوم قیمت نهاده‌های ساختمانی و سفته‌بازی در قیمت زمین شهری باشد.
منبع: روزنامه همشهری
احمد میرخدایی