قیمت اسمی یک مترمربع آپارتمان در تهران، در فاصله سال ۹۰ تا پایان ۱۴۰۲، از یک میلیون و ۹۰۰هزار تومان به ۷۵ میلیون و ۷۰۰هزار تومان رسید و ۴۰ برابر شد. اما قیمت واقعی مسکن در این فاصله، ۲.۳ برابر شده است.
به گزارش روند بازار، منظور از قیمت واقعی، «میزان رشد قیمت مسکن، پس‌‌‌از حذف اثر تورم عمومی» است.
براساس این میزان رشد واقعی قیمت آپارتمان، در ابتدای سال ۱۴۰۳، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به قیمت ثابت سال ۹۰، حدود ۴ میلیون و ۳۰۰هزار تومان بوده است. نرخ تورم واقعی مسکن یک دهه گذشته –به طور دقیق، ۱۲ سال اخیر- حاوی دو پیام مشخص است؛ پیام اول، رشد شدید و بی‌‌‌سابقه قیمت واقعی مسکن و پیام دوم، اثر بالابرنده‌‌‌های فراتر از «نرخ رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده».
قیمت واقعی مسکن طی دهه ۷۰، نه تنها افزایش پیدا نکرد که در آن زمان، ۴۰درصد افت کرد. قیمت واقعی آپارتمان‌‌‌های تهران همچنین طی دهه ۸۰ که بازار ملک با دو جهش قیمت اسمی در سالهای ۸۱ و ۸۶ روبه‌رو شد، تنها ۵۹درصد افزایش یافت.
به این ترتیب، آنچه از سال ۹۰ تاکنون اتفاق افتاده، در مقایسه با دو دهه قبل از آن، بی‌‌‌سابقه بوده است و علت یا علل آن باید بررسی شود. تصویری که از فراز و فرود قیمت واقعی مسکن از سال ۹۰ تاکنون در این بررسی روی نمودار قابل مشاهده است، نوسانات معنادار در ۴ مقطع زمانی را نشان می‌‌‌دهد. این نوسانات، اثر همان «بالابرنده‌‌‌ها» است که در مقاطعی، عامل رشد چشمگیر قیمت شدند و در مقاطعی، اثر صعودی آنها از بین رفته و در نتیجه، قیمت آرام گرفته است.
در فاصله سالهای۹۷ تا ۹۹ یعنی مقطعی که «انتظارات تورمی» تحت‌تاثیر ریسک غیراقتصادی و سپس جهش ارزی، افزایش پیدا کرد، قیمت واقعی مسکن در تهران میانگین ۳۸درصد در سال جهش پیدا کرد (قیمت اسمی در این فاصله، سالانه رشد میانگین ۷۱ درصدی داشت).
در سال ۱۴۰۰ اما به دنبال «کاهش انتظارات تورمی تحت‌تاثیر دو انتخابات آمریکا و ایران»، نوعی امیدواری نسبت به آینده شکل گرفت و اثر آن در بازار مسکن به شکل کاهش انگیزه و بازیگری «تقاضای غیرمصرفی»، باعث افت ۸ درصدی قیمت واقعی در آن سال شد.
در سال ۱۴۰۱، با شروع دوباره مذاکرات برجامی، سطح انتظارات تورمی باز هم کاهش یافت و تاثیرش روی رفتار معامله‌‌‌گران ملکی، بیشتر شد به‌طوری که قیمت واقعی مسکن در سال ۱۴۰۱ به میزان ۲۳درصد افت کرد.
دو سال پیاپی رشد منفی قیمت واقعی مسکن، اثر معنادار متغیر «انتظارات تورمی» را تایید می‌‌‌کند چرا که جهت صعودی همین متغیر در سالهای قبل‌‌‌تر، روی صعود قیمت واقعی را شاهد بودیم.
در سال ۱۴۰۲ بار دیگر، شرایط بیرونی بازار مسکن، تا حدودی شبیه سالهای قبل از ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ شد به‌طوری که بروز تنش‌‌‌های منطقه‌‌‌ای و تحت‌‌‌الشعاع قرار گرفتن نبض دلار از ریسک‌‌‌ها در سال گذشته به رشد ۲۴درصدی قیمت واقعی مسکن در تهران منجر شد.
مقایسه ارقام رشد قیمت واقعی در این ۴ مقطع مشخص می‌‌‌کند، طی دو سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، یک آرامش نسبی در بیرون بازار مسکن توانست، میزان رشد واقعی قیمت در ۹۷ تا ۹۹ را تا حدودی خنثی کند. البته طی دو سال گذشته، «کاهش شدید نرخ رشد نقدینگی» نیز تا حدودی بر مهار تورم ملکی اثرگذار بوده است، هر چند کارشناسان اقتصادی معتقدند، در کوتاه‌‌‌مدت، انتظارات بیشترین تاثیر را روی نبض قیمت مسکن دارد.